Kinų kvartale apygarda ketino leisti savininkui išlaikyti prekybos centrą, bet panaikinti daugelį metų sumokėtus nekilnojamojo turto mokesčius
Kaimynystė beveik nesugadinta. Tačiau, jei ne advokatas, Kuko apygardos žemės banko administracija būtų panaikinusi 6 metus nesumokėtus mokesčius ir grąžinusi turtą už 3500 USD.
Prekybos centro, vadinamo Chinatown Square, savininkai per aštuonerius metus nesumokėjo daugiau nei 1 milijono dolerių nekilnojamojo turto mokesčių ir palūkanų už didžiulę prekybos centro aikštę ir plytomis grįstus koridorius Archer Avenue klestinčio kinų kvartalo centre.
Jie sako, kad iki 2017 m. nežinojo, kad yra skolingi mokesčiams. Tada neaiški Kuko apygardos vyriausybinė agentūra pateikė pretenziją apygardos iždininko mokesčių pardavimui, kad galiausiai įsigytų 62 000 kvadratinių pėdų bendras patalpas, kurios yra atskirtos nuo parduotuvių. ir restoranai.
Kuko apygardos žemės banko administracijos pradinis planas buvo sunaikinti ilgus metus nesumokėtus mokesčius ir rasti naują savininką.
Kinų kvartalas buvo mažai tikėtina, kad žemės bankas galėtų įsikišti. Agentūra buvo sukurta siekiant padėti grąžinti laisvą, apleistą ir mokesčių nevykdomą nekilnojamąjį turtą nuskriaustuose rajonuose, mokant mokesčius. Tačiau aikštė ir koridoriai, jungiantys juos per dviejų aukštų prekybos centrą, nebuvo apleisti. O Kinų kvartalas vargu ar buvo sugadintas.
Tačiau įžengė į žemės krantą.
Tai galiausiai atsitraukė nuo pradinio plano. Vietoj to, ji sudarė neįprastą sandorį su Chinatown Square Association, 2133 S. China Pl., kuri prižiūri tas bendras patalpas, kad būtų panaikinta daugiau nei 620 000 USD nesumokėtų nekilnojamojo turto mokesčių, apimančių 2010–2015 m.
Dėl ko sandoris tapo dar keistesnis: apskrities agentūra vėliau parduos turtą asociacijai – tai pačiai grupei, kuri aštuonerius metus nemokėjo mokesčių. Ir tai padarytų už menkus 3500 USD – tik tiek, kad būtų padengtos sandorio sudarymo išlaidos.
Asociacija visiškai neišsivaduotų iš nesumokėtos mokesčių skolos. Ji vis tiek būtų skolinga 286 000 USD neapmokėtų mokesčių ir tūkstančius dolerių palūkanų už 2016 ir 2017 m. – tie metai nebuvo mokesčių pardavimo dalis.
Tik praėjus pusantrų metų po mokestinio pardavimo, žemės banko advokatas įdėjo kibą sandoriui. Jis atkreipė dėmesį į tai, kad agentūra neturi teisinės teisės parduoti neapmokėtą turtą tam pačiam savininkui, kuris iš pradžių nesumokėjo mokesčių. Jis nutraukė pirkimo-pardavimo sutartis. O nesumokėti mokesčiai ir palūkanos vis kaupėsi.
Neapsikentę Kinų kvartalo aikštės asociacija ir jos prezidentas Sum Chu Ma ieškojo kitos išeities nuo didelės mokesčių naštos. Jie paprašė tuometinio Kuko apygardos inspektoriaus Josepho Berrioso sumažinti mokesčių sąskaitas sumažinant turto vertę. Bet Berriosas nenorėjo. Taip pat buvo atmesti apeliaciniai skundai Kuko apygardos peržiūros tarybai – dar vienam būdui, kuriuo siekiama sumažinti oficialią turto vertę, kad savininkui nereikėtų mokėti tiek daug nekilnojamojo turto mokesčių.
Tačiau „Chinatown Square“ savininkai stengėsi ir galiausiai jiems palengvėjo. Gruodį jie privertė Berrios įpėdinį Fritzą Kaegi sutikti 60 % sumažinti savo įvertintą turto vertę 2016–2019 m. laikotarpiui. Taip jie sutaupė 380 000 USD mokesčių.
Jie sumokėjo 182 700 USD mokesčių ir palūkanų už 2018 ir 2019 m. Tačiau jie vis dar yra skolingi 784 000 USD mokesčių už ankstesnius metus, skaičiuojant nuo 2010 m., pridėjus palūkanas.
Kodėl naujasis vertintojas suteikė jiems mokesčių lengvatą, kurios nesuteikė jo pirmtakas? Kaegi atstovas Scottas Smithas teigia, kad Kinų kvartalo aikštės asociacija pateikė įrodymų, kad bendros patalpos yra daug mažesnės nei Berrioso ir Kaegi turto vertė.
Anksčiau Smithas sako: „Kaip aš suprantu, anksčiau jie nebuvo geros bylos“.
Tačiau šį kartą jie turėjo kitokią atstovybę, kuri vertino daug griežčiau, sako jis.
Ir kaip žemės banko valdžia iš pradžių nusprendė imtis neįprastų žingsnių: sudaryti sandorį klestinčiame rajone, pavyzdžiui, Kinų kvartale, o vėliau nusprendusi grąžinti nekilnojamąjį turtą, kuris daugelį metų buvo nemokėtas mokesčių tam pačiam savininkui, kuris nemokėjo mokesčių?
Paklausta apie sandorį, Tarrah Cooper Wright, privatus rangovas, pasamdytas kalbėti apskrities agentūros vardu, išsisukinėja nuo klausimo ir atsako, kad tai buvo vienas iš tūkstančių [nuosavybių], dėl kurių buvo pasiūlyta 2017 m. pardavus šiukšles, be išankstinio aptarimo. .
Bet galiausiai viskas pavyko, pasak Cooperio Wrighto: kai sutartis buvo sudaryta, mūsų advokatas . . . pradėjo deramus patikrinimus ir nustatė, kad siūlomas pirkėjas neturi teisės pirkti. Sandoris buvo atšauktas visam laikui, todėl žemės bankas dabar ir ateityje nebedalyvaus su šiuo turtu.
Nuo tada, kai žemės bankas, kuriam vadovauja Kuko apygardos komisarė Bridget Gainer, remiant Kuko apygardos valdybos pirmininkui Toni Preckwinkle, pirmą kartą pradėjo įsigyti ir parduoti nekilnojamąjį turtą 2014 m., jis buvo įtrauktas į daugybę abejotinų sandorių. pranešė.
Istorijų serijoje nuo 2019 m. lapkričio mėn. „Sun-Times“ pranešė, kad žemės bankas:
• Pardavė du West Side sklypus nuteistam narkotikų prekeiviui kai jam buvo pareikšti federaliniai kaltinimai.
• Pardavė namą priemiestyje žemės banko darbuotojui – Roberto Rose’o, agentūros vykdomojo direktoriaus, padėjėjas – nepaisant to, kad kiti potencialūs pirkėjai siūlo aukštesnius pasiūlymus.
• Sutiko perimti nuosavybės teise priklausantį dviejų aukštų pastatą Chesteris Wilsonas, Aldo štabo viršininkas. Carrie Austin (34), tada nušlavė daugiau nei 200 000 USD nesumokėtų nekilnojamojo turto mokesčių ir palūkanų ir pardavė turtą už 40 000 USD buvusiam Wilsono verslo partneriui.
Susijęs
Cook County OK's viešai neatskleista informacija Aldui. Carrie Austin vyriausioji padėjėja
Kuko apygardos žemės banko administracija pardavė laisvus sklypus narkotikų prekeiviui
Kuko apygardos oficialus ugniagesių pagalbininkas sudarė mielą sandorį Oak Lawn namuose po Sun-Times klausimų
Kuko apygardos agentūra, kuriai atliekamos dvi peržiūros, skyrė dideles premijas 225 750 USD per metus dirbančiam viršininkui
Advokatai ir kiti Kinų kvartalo aikštės asociacijos atstovai nediskutuoja savo mokesčių problemų, dėl kurių, remiantis žemės bankui ir vertintojo biurui turimais dokumentais ir elektroniniais laiškais, jie kaltina snafu, kilusį 2009 m. pardavus prekybos centro nekilnojamąjį turtą. šalia esančiam kūrėjui. Kiekviena iš prekybos centro parduotuvių ir restoranų gauna savo mokesčių sąskaitą.
Tai buvo pirmas užfiksuotas kartas, kai CSA valdybos nariai buvo informuoti apie nesumokėtus bendrojo ploto nekilnojamojo turto mokesčius, advokatas Paulas K. Lee rašė Kaegi. Bendras plotas niekada nebuvo apmokestintas iki 2010 m., o dar svarbiau, kad CSA niekada negavo nė vienos sąskaitos.
Lee teigimu, neapmokėtos mokesčių sąskaitos buvo išsiųstos netinkamu adresu, o ne asociacijai.
Kai 2017 m. žemės bankas pateikė ieškinį dėl nuosavybės, Chinatown Square advokatai paprašė atidėti kreipimąsi į teismą, kad būtų priimtas aktas dėl bendro naudojimo patalpų.
Jų prašymai peraugo į sandorį, suformuluotą dviejose 2018 m. pabaigoje pasirašytose sutartyse, pagal kurią būtų atleista didžioji dalis nesumokėtų mokesčių ir leista pasilikti turtą.
2018 m. spalį Joe Huangas, kitas Kinijos kvartalo aikštės advokatas, Rose ir jo padėjėjams atsiuntė el. laišką, kad Huango klientai taip pat pritaria Kuko apygardos žemės banko planui įsigyti turtą pagal mokesčių aktą ir sudaryti sutartį parduoti atgal. bendros erdvės sklypą grąžinti Kinų kvartalo aikštės asociacijai.
Aukščiausias žemės banko padėjėjas atsakė, nukopijuodamas Rose ir kitus: Mes imsimės šios mokesčių pažymos. Kaip nurodė ponas Rose, mes parduosime sklypą atgal Asociacijai už šio sandorio užbaigimo išlaidas, kurios yra 3500 USD... Tada žemės bankas sugeneruos terminų lapą ir pirkimo ir pardavimo sutartį.
Tačiau 2019 m. kovo mėn. žemės bankas pasitraukė iš Kinų kvartalo sandorio ir atšaukė savo reikalavimą dėl nesumokėtų mokesčių, todėl Kuko apygardos iždininkė Maria Pappas galėjo rasti kitą pirkėją už nesumokėtus mokesčius per kitą jos išpardavimą.
Įprastas CCLBA sklypų įsigijimo procesas, kai nevykdomi mokesčiai, neapima sklypo grąžinimo pradiniam savininkui, žemės banko išorės advokatas Stephenas Soltanzadehas parašė Huangui, paaiškindamas, kodėl sandoris negali būti įgyvendintas.
Susirūpinęs dėl nekilnojamojo turto mokesčių sąskaitų, kurios ir toliau kaupėsi, Huangas dar kelis kartus bandė atnaujinti sandorį, teigdamas, kad žemės bankas gali perduoti aikštę ir koridorius Kinų kvartalo aikštės seseriai organizacijai.
Bet ir žemės banko teisininkui tai neatskleidė, nes naujasis subjektas būtų toks pat arba iš esmės toks pat, kaip ir tas, kuris turi dabartinę mokestinę prievolę. Vėlgi, jie vis dar nori apsvarstyti galimybę perkelti jį į nesuinteresuotą šalį, bet ne į suinteresuotą šalį.
Anjara: