„Wrigley“ sandoris: barams ir stogams taikomi nekilnojamojo turto mokesčių pertraukos
Sveiki atvykę į Wrigleyville: pasaulio čempionų jauniklių namus ir kai kuriuos geriausius Čikagos nekilnojamojo turto mokesčių pasiūlymus.
Paimkite Casey Moran's, vieną populiariausių barų klestinčiame rajone.
Prieš dvejus metus Kuko apygardos vertintojas Josephas Berriosas perklasifikavo Casey Moran's iš komercinės paskirties į gyvenamąją nuosavybę po to, kai jos savininkas Kevinas Killermanas virš baro sukūrė nedidelį butą. Tai drastiškai sumažino Killermano nekilnojamojo turto mokesčius 60 procentų ir iki šiol sutaupė daugiau nei 110 000 USD.
Už kvartalo esantis Berriosas taip pat priskyrė dviejų aukštų barą „Trace“ prie gyvenamojo būsto, nors vienas barmenas sako, kad tame sklype nėra jokių butų. Šiais metais jo savininkai sutaupė daugiau nei 17 000 USD nekilnojamojo turto mokesčių.
O Ricketts šeima, Cubs ir Wrigley Field savininkai, sutaupė šimtus tūkstančių dolerių mokesčių 10 daugiabučių namų, žinomų kaip Wrigley Rooftops. Visi jie priskiriami gyvenamajam turtui, nors jų stogo balinimo įmonės generuoja daug daugiau pajamų nei jų gyvenamosios vietos, rodo įrašai.
Aplink Wrigley Field barai ir restoranai konkuruoja dėl klientų. Tačiau, kai kalbama apie nekilnojamojo turto mokesčius, jie veikia nevienodomis sąlygomis, nustatyta interneto svetainėje.
Kuko apygarda yra vienintelė Ilinojaus grafystė, kurioje gyvenamosios vietos apmokestinamos mažiau nei komercinė nuosavybė. Ši mokesčių lengvata taikoma tūkstančiams pastatų, kuriuose yra ir verslo, ir butų, todėl jų savininkai turi mažesnes mokesčių sąskaitas, o likusieji apskrities mokesčių mokėtojai verčia mokėti daugiau.
Niekur tai nėra taip akivaizdu, kaip Wrigleyville mieste, kur kai kurių pastatų savininkai šiais metais sutaupė tik 16 000 USD nekilnojamojo turto mokesčių ir net 175 000 USD, nes turi bent vieną butą verslui skirtuose pastatuose.
Tai yra įstatymo, kurį prieš 17 metų priėmė Kuko apygardos valdyba, ragindama tuometinį vertintoją Jamesą Houlihaną suteikti nekilnojamojo turto mokesčių lengvatas motinoms ir populiarioms įmonėms, veikiančioms parduotuvių pastatuose visame mieste ir priemiesčiuose – pirmiausia pastatuose, kurie nėra t didesnis nei 20 000 kvadratinių pėdų ir turi ne daugiau kaip šešis butus.
Jie apmokestinami pagal 10 procentų jų nekilnojamojo turto vertės – tiek pat, kiek ir bet kurio vasarnamio ar dviejų lygių namų Čikagoje ar Kuko apygardos priemiesčiuose savininkas. Turtas, kuris klasifikuojamas kaip komercinis, apmokestinamas 25 procentais nuo nustatytos vertės.
Tai lėmė plačiai paplitusią nelygybę nekilnojamojo turto savininkams Wrigleyville mieste, kur daugelis barų yra apmokestinami didesniu komerciniu tarifu, kai kuriais atvejais net kai šalia esantis baras apmokestinamas pagal daug mažesnę gyvenamųjų patalpų vertinimo formulę.
„The Sun-Times“ išnagrinėjo 65 pastatų, kuriuose yra barų, restoranų ir kitų įmonių aplink Wrigley Field, nekilnojamojo turto mokesčius. 32 iš jų vertintojas priskyrė gyvenamiesiems, nes juose yra bent vienas butas, kurio net nereikia gyventi, kad gautumėte mokesčių lengvatą.
Iš viso šie 32 nekilnojamojo turto objektai šiais metais sumokėjo 1,6 mln.
Jei įstatymas niekada nebūtų priimtas, vargu ar nekilnojamojo turto savininkai būtų sumokėję tuos visus 2 mln. Vis dėlto, tie vadinamieji padalinti vertinimai iš tų pastatų gautų daugiau mokestinių pajamų, nei sumokama šiuo metu, teigia ekspertai.
Savybės apima 13 daugiabučių namų palei Sheffield ir Waveland prospektus, kur gerbėjai plūsta ant stogų stebėti „Cubs“ žaidimo. Per pastaruosius kelerius metus Rickettsų šeima nusipirko 10 tokių pastatų, šiemet už juos sumokėdama 872 933 USD nekilnojamojo turto mokesčių – maždaug 1,3 mln. USD mažiau nei būtų sumokėję, jei jie būtų priskirti komerciniam nekilnojamajam turtui.
Pastatas ant stogo su didžiausia nekilnojamojo turto mokesčio sąskaita priklauso George'ui Loukasui, kuriam taip pat priklauso garsusis Cubby Bear baras ir kuris valdo Ricketts šeimai priklausančius pastatus ant stogo. Šiais metais Loukas ant savo stogo sumokėjo 188 756 USD mokesčių. Tai vienas iš trijų pastatų ant stogo, kurie apmokestinami kaip komercinė, o ne gyvenamoji nuosavybė.
Verslo vertinimas kaip namas mokesčių tikslais yra toks pelningas aplink Wrigley Field, kad daugelis savininkų sutaupo daugiau savo nekilnojamojo turto mokesčių, nei turi mokėti kitos kaimynystės įmonės, įskaitant Luiso automobilių remonto įmonę, kuri yra kitoje gatvės pusėje nuo kamuolių aikštelės.
Per pastaruosius penkerius metus kėbulo dirbtuvių mokesčiai padvigubėjo, todėl savininkas Luisas Resendizas turi daug didesnę mokesčių sąskaitą nei daugelis šurmuliuojančių barų. Dabar jam gresia pavojus prarasti turtą, nes pastaruosius dvejus metus jis nemokėjo mokesčių ir yra skolingas daugiau nei 78 000 USD Atlantos įmonei, kuri sumokėjo jo pradelstus mokesčius.
Nedaug Wrigleyville nekilnojamojo turto savininkų aptartų nekilnojamojo turto mokesčių skirtumus. Būčiau apsidžiaugęs, jei su tavimi pasikalbėčiau“, – žurnalistui sakė vienas verslo savininkas.
Kaimynystėje taip išaugo nekilnojamojo turto mokesčiai, kad Ald. Tomas Tunney (44-as) sako pataria verslininkams pasekti jo pavyzdžiu. Prieš kelerius metus jis nusprendė perkelti savo restoraną Ann Sather per pusę kvartalo į parduotuvės pastatą su butais viršuje, kad galėtų sumažinti mokesčius.
Kai kalbuosi su verslo savininkais, bandžiau juos šviesti šiuo klausimu, sako Tunney. Klausiu jų: 'Ar galite pastatyti butą viršuje?'
Kuko apygardoje yra 13 984 nekilnojamojo turto objektai, kurių vitrinose yra ne daugiau kaip šeši butai. Aštuoniasdešimt procentų jų yra Čikagoje, o 1087 – Lake View miestelyje, į kurį įeina Wrigley Field.
Vertintojas neturi mechanizmo, kuriuo būtų galima patikrinti, ar tuose komerciniuose pastatuose yra butų, nors „Berrios“ atstovas Tomas Shaeras sako, kad biuras dažnai gauna nuomos sutarčių, nuomos sutarčių ir kitų dokumentų kopijas iš pastatų savininkų, bandančių įtikinti vertintoją, kad jų turtas yra daug vertas. mažiau nei skaičiuoja apskritis.
Mokesčių politikos organizacijos „The Civic Federation“ prezidentas Laurence'as Msallas abejoja apskrities politika, kai kai kuriems komercinio nekilnojamojo turto savininkams suteikiamos mokesčių lengvatos vien dėl to, kad jų pastatuose yra butų, sakydamas, kad toks žingsnis kenkia visiems kitiems.
Msall sako, kad visi mokesčių apygardoje esantys asmenys apmokestinami didesniu tarifu už dovaną, kuri buvo suteikta kai kuriems nekilnojamojo turto savininkams.
Tačiau pagal Kuko apygardos potvarkį Shaer sako, kad vertintojas neturi kito pasirinkimo, kaip suteikti pigesnę gyvenamąją vietą bet kokiai komercinei nuosavybei, kurioje yra šeši ar mažiau butai, jei pastatas yra mažesnis nei 20 000 kvadratinių pėdų.
Pete'as Silvestri, vienas iš Kuko apygardos komisarų, balsavusių už nekilnojamojo turto mokesčių sumažinimą vitrinose, kuriose taip pat yra butai, sako, kad šiuo potvarkiu niekada nebuvo siekiama suteikti mokesčių lengvatų barams ar stogams Wrigleyville mieste. Silvestri, R-Elmwood Park, teigia, kad apygardos valdyba turėtų iš naujo išnagrinėti potvarkio poveikį.
Norint tai padaryti, gali prireikti nuodugnesnės beveik 14 000 jo paveiktų savybių analizės.
Nė vienas iš šių dalykų nebuvo tikslas, sako Silvestri. Tai turėjo padėti mamai ir žlugusioms pop parduotuvėms. . . suteikti jiems nekilnojamojo turto mokesčių lengvatas, kad galėtų konkuruoti su šiais didžiuliais pokyčiais.
Galiu garantuoti, kad niekas nekėlė stogų ar sėkmingų barų“, – sako komisaras, siūlydamas apskrityje išskaidyti mokesčių sąskaitas, kad komercinės patalpos būtų apmokestinamos labiau nei gyvenamosios.
Killerman’s baras yra vienas iš nedaugelio verslų, kurie sumoka mažiau nekilnojamojo turto mokesčių nei prieš penkerius metus, kai „Cubs“ užėmė paskutinę vietą.
Kelių barų šiaurinėje pusėje savininkas Killermanas taip pat turėjo akcijų bendrovės, prekiaujančios alumi Lollapaloozoje, akcijų. Jis praleido keletą metų, bandydamas sumažinti savo nekilnojamojo turto mokesčius Casey Moran's, pateikdamas apeliacinius skundus, kad sumažintų turto, esančio 3662 N. Clark g., vertę, kuri, grafystės teigimu, yra verta 1,9 mln.
Jo sėkmė pasikeitė prieš dvejus metus, kai jis pasamdė Steveną Pearlmaną, nekilnojamojo turto mokesčių advokatą, kuris, kaip ir daugelis kitų advokatų, kurie siekia sumažinti mokesčių apskaičiavimą iš Berriorso biuro, prisidėjo prie vertintojo kampanijos fondo.
Pearlmanas pateikė Berriosui dokumentus, kuriuose teigiama, kad Killermanas turėjo nedidelį butą baro viršuje, erdvėje, kuri kažkada buvo naudojama kaip savininko holas.
Tie dokumentai rodo, kad Casey Moran's darbuotoja išnuomojo butą už 700 USD per mėnesį – tai sutaupė Killerman 51 751 USD nekilnojamojo turto mokesčių po to, kai Berrios perklasifikavo turtą iš komercinės į gyvenamąją. Pernai Killermanas sumokėjo 36 436 USD mokesčių, kaip gyvenamasis turtas, tačiau būtų sumokėjęs 88 187 USD, jei baras liktų laikomas komerciniu, rodo apskrities įrašai.
Šiais metais Killermanas sumokėjo 39 834 USD, o ne 99 586 USD, taigi sutaupė 59 752 USD.
Kai žurnalistas apsilankė bute, esančiame trečiame baro bokštelio aukšte, į duris atsidarė moteris, sakydama, kad ten niekas negyvena, o buto nėra. Tada ji uždarė duris.
Killermanas padėjo ragelį reporteriui. Jo advokatas į telefono skambučius neatsiliepė.
Kvartalas į šiaurę nuo Casey Moran's, nedidelio dviejų aukštų baro „Trace“ savininkai jau daugelį metų gerokai sumažino nekilnojamojo turto mokesčius, nes turtas priskiriamas gyvenamajam.
Vertintojo svetainėje rašoma, kad 2 922 kvadratinių pėdų pastate yra keturi butai, esantys 2 100 kvadratinių pėdų sklype, tačiau nėra jokių matomų gyvenamojo ploto požymių. Be to, barmenas „Sun-Times“ sakė, kad ten nėra jokių butų.
Nekilnojamojo turto savininkai Nathanas Hildingas ir Jasonas Akemannas, valdantys kelis restoranus Čikagoje, į telefono skambučius neatsiliepė. Tačiau jų advokatas Peteris Isacas sako, kad iš tikrųjų yra butas.
Pastato gale yra nedidelis butas, sako Isacas. Jis buvo ten daugelį metų, kol Trace jį nusipirko. Netikiu, kad ten kas nors gyvena.
Vis dėlto, vertintojo atstovas Shaeras sako, kad vertintojo biuras nusprendė, kad „Trace“ turėtų būti perklasifikuotas į komercinę nuosavybę, todėl jos nekilnojamojo turto mokesčiai padidėtų nuo 11 599 USD, kuriuos savininkai sumokėjo šiais metais. Baro mokesčių skirtukas būtų buvęs 28 998 USD, jei turtas šiais metais būtų komerciškai klasifikuojamas.
Dėkojame, kad atkreipėte į tai mūsų dėmesį, sako Shaer. Kuko apygardoje turime 1,85 mln. nekilnojamojo turto, todėl kartais turime gauti tokios informacijos.
Po ilgus metus trukusių teisinių susirėmimų su Šefildo ir Wavelando apartamentų ant stogo savininkais Ricketts šeima pradėjo pirkti pastatus 2015 m.
Dabar jiems priklauso 10 iš 13 pastatų ant stogo, sumokėję 64,5 mln. USD už visą nekilnojamąjį ir ne nekilnojamąjį turtą, remiantis dokumentais, kuriuos vertintojui pateikė Thomas M. Tully, buvusio Kuko apygardos vertintojo, atstovaujančio Ricketts, advokatų kontora. šeima.
Visi 10 Ricketts pastatų yra apmokestinami kaip gyvenamasis turtas, nors apygardai pateikti dokumentai rodo, kad didžioji dalis jų pajamų gaunama iš verslo operacijų, o ne iš butų.
„Wrigley Rooftops“ pavadinimu „Rickettses“ per pirmuosius šešis 2016 m. mėnesius iš barų ant stogo uždirbo 6,4 mln. USD. Sumokėjus mokesčius ir išlaidas, dokumentai rodo, kad ant stogo veikiančių įmonių grynosios pajamos per pirmuosius šešis praėjusio mėnesio mėnesius buvo 399 147 USD. metų.
Tiesiai virš kamuoliukų aikštelės dešinės lauko sienos Rickettses priklauso du pastatai, esantys 3617 ir 3619 N. Sheffield, kuriuose Čikagos miestas turi šešis apartamentų nuomos licencijas, o svečiai turi sumokėti miesto viešbučio mokestį. Veikia kaip Inn at Wrigleyville, nakties kainos svyruoja nuo 329 USD už vieno miegamojo MVP komplektą iki 720 USD už „Home Run Suite“, kuriame miega devyni žmonės.
Nors pastatai veikia kaip viešbutis su klestinčiu barų verslu ant stogo, nuosavybės priskiriamos gyvenamosioms. Taigi Rickettsų šeima šiemet sumokėjo 161 622 USD nekilnojamojo turto mokesčių. Jei pastatai būtų klasifikuojami kaip komerciniai, mokesčių sąskaitos būtų viršijusios 400 000 USD.
Vertintojas nežinojo, kad tuose pastatuose esantys butai buvo išnuomoti kaip viešbučio kambariai, kol „Sun-Times“ nepaklausė. Remdamiesi partijos interneto svetainės peržiūra, atliksime tolesnį šio turto pajamų srauto tyrimą, sako Shaer.
Rickettsų šeimos atstovas Dennisas Cullotonas atsisakė diskutuoti apie „Wrigley Rooftops“ finansus. Culloton pažymi, kad nuoma atostogoms prasidėjo vadovaujant ankstesniam savininkui ir kad visi pastatai buvo priskirti prie gyvenamųjų namų, kai šeima juos nusipirko.
Per pastaruosius porą metų pirkdami pastatus paveldėjome visas vertinimo klasifikacijas ir vertinimus“, – sako Culloton. Klasifikavimas galiausiai priklauso nuo vertintojo. Jei tai būtų klasifikuojama kaip komercinė, tai priklausytų vertintojui. Tačiau kyla kitų klausimų, kaip jis būtų suskirstytas į zonas. Jis zonuojamas kaip gyvenamasis.
Iš viso šiemet riketai sumokėjo 3,5 milijono dolerių nekilnojamojo turto mokesčių: 2,2 milijono dolerių Wrigley Field; 430 739 USD už naują biurų pastatą ir parką šalia žaidimų aikštelės ir 872 933 USD už 10 pastatų ant stogo.
Anjara: